6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR分別下調(diào)10個基點，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。

對此，多位業(yè)內(nèi)專家預測，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關口。

超40城降低首套房貸利率至4%以下

(資料圖片僅供參考)

對于央行此次“降息”對樓市能帶來多大的促進作用，58安居客研究院院長張波在接受采訪時表示：“可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實體經(jīng)濟的積極信號，有利于引導市場預期，提振整體經(jīng)濟面信心，從而同步提升購房消費信心。第二層面則是會通過LPR調(diào)整，拉動存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費者負擔減輕，加速購房者入市節(jié)奏。在當下環(huán)境下，第一層信號的意義更為明顯?！?/p>

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。另外，從實際降成本的角度上看，假設以基準利率貸款100萬元，還款期30年，房貸利率下降10個基點，按等額本息還款，總利息支出減少約2.1萬元。

易居房地產(chǎn)研究院的報告中也顯示，6月，全國15個代表性城市首套房貸利率均值為4.03%。

但具體看這15個城市的排序情況，各城市的實際首套房貸利率呈現(xiàn)了較大差異。其中北上深廣四個一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低 4.1%的水平。易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，有9個城市房貸利率低于4%的水平，包括弱二線城市和很多三四線城市。

張波也提到，目前來看，弱二線，以及三四線城市，市場供大于求的特點明顯，當下大多通過大力放松公積金貸款、強化購房補貼，以及降低首付比拉動需求側的操作為主，但政策在市場上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。

“核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購和限價，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種。長期來的看，在房住不炒的背景下，兩類政策在當下重要性凸顯，其一是保障自住性購房需求，尤其是一二線城市有限度的限購放松。其二是改善性需求的拉動，包括在房貸和首付層面執(zhí)行“認房不認貸”，以及置換退稅等?！睆埐ㄑa充道。

也有專家預測，隨著LPR利率的下調(diào)，預計最近兩周各大銀行會紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍會下降10個基點，這也意味著一線城市房貸利率也會迎來久違的松動。

百城銀行放款速度較快，疊加降息或對商品房銷售具有帶動作用

對房地產(chǎn)而言，降息最大的效應就是降低月供成本。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。

從減負效應看，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，把過去三年LPR降息以及房貸利率下限下調(diào)等考慮，實際上最近幾年房貸月供每個月差不多可以少還10%。

李宇嘉還提到，持續(xù)推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業(yè)貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等。這些降成本措施疊加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

另外，貝殼研究院監(jiān)測顯示，6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與上月持平，維持較快的放款速度。這意味著當下購房者無論是購買新房或者二手房，不會因為貸款環(huán)節(jié)的耽擱，而影響交易的順利推進。

總的來看，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次降息不僅釋放了積極信號，也預示著“加強逆周期調(diào)節(jié)”措施在加快落地。從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結合等方式進行調(diào)整。若更多實質性政策落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年市場有望溫和修復。